社論丨房地產業應盡快告別規模擴張路線,積極探索新的發展模式

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來源:搜狐焦點貴陽

中央經濟工作會議繼續強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,要求加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

從2019年以來,“房住不炒”一直是房地產政策層面的主基調,房子是用來居住的,而不是用來投資或投機炒作。要強化房子的居住屬性,去除金融屬性,促進房地產市場平穩健康發展。當前的房地產政策主要圍繞“不炒”展開,通過限購以及制定個人住房貸款占比上限、銀行房地產貸款占比上限等,控制住房需求端。

針對“不炒”應該精準施策,實踐證明,對于個人住房貸款占比設置上限也會在一定程度上限制一些合理的住房需求。此次會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,意味著對這一問題進行了糾正,針對首套房、改善性住房按揭需求的放款速度也在加快。防止“炒”的政策不應僅僅是限制貸款總量,更要增加炒房者的持有成本,減少其投資或投機收益,放大其風險,這是顯而易見的。

限制開發商融資的三大紅線與住房貸款的占比限制,可能會造成供給與需求同時受到限制,從而可能會影響產業與市場的循環發展。應當說,滿足購房者合理住房貸款需求,也能夠平穩市場,緩和開發商的流動資金壓力,給予他們時間循序漸進地降低杠桿,促進房地產業良性循環。因此,當前政策主要是提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等,支持居民自住以及改善性購房消費,保證正常的房地產交易平穩運行。

我們更應該關注“房子是用來住的”這一定位。隨著一些城市的住房價格與租房價格不斷上漲,越來越多的低收入者以及新就業群體面臨越來越大的購房和居住壓力,尤其是在大型城市,還有大量大學畢業生涌入就業市場,巨大服務業需求、較低的崗位收入以及過高的生活成本也迫使越來越多的人返鄉。因此,需要重點考慮滿足這些人群的基本居住需求,那就是加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

截至今年11月1日,全國40個正在建設保障性租賃住房的城市已開工保障性租賃住房70余萬套,占全年計劃的近八成。目前,主要的挑戰是住房租賃行業前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉慢,大多數開發商不會主動介入,政府也缺乏足夠資金支撐大規模持續建設。因此,應該積極推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)的發展,對實現保障性租賃住房REITs的發行給予多種保障。

此外,隨著大城市房價的上漲,人們的購房壓力也在加大,對于唯一居住住房的房貸利率應該考慮下調,包括過去十年存量的唯一居住住房按揭的貸款利率也應該下調,避免讓按揭還款壓力影響消費。而且一部分居民在就業和收入方面都遭遇了一些問題,過高的土地和利率成本對居住性購房者而言都是不小的挑戰,或應考慮降低利率支持“房子用來住”的人。

下半年以來,部分開發商出現流動性危機,盡管與一些限制性政策有關,但是,根本原因在于企業瘋狂的經營模式。部分房地產公司以兩位數的利率成本在境外或民間融資,妄圖加速開發與去化的周轉速度。但隨著其債務規模越來越大,而市場又沒有出現周期性瘋搶的狀態,這種模式就暴露出“龐氏融資”的本質,已經不屬于“盲目擴張”,而是有意識的賭博,遲早會出大問題,今年下半年提前暴露應當是對行業及時敲響警鐘,避免更大的系統性危機。

中國人口總量增速放緩,以及前幾年因搶購出現的透支性發展,使得房地產業拐點已現。盡管城市化率仍有空間,一些大型城市、都市圈依然不斷有人口流入,但全面擴張的產業、旱澇保收的市場難以再現,不同的地區市場以及不同的企業會出現結構分化,這也是房地產調控要“因城施策”的原因。

因此,房地產企業應該轉變高杠桿、高周轉的政策周期賭博模式,量力而行,專注于結構性機會,而不是動輒推出超過上千億元的銷售指標。事實上,出問題的企業此前都過于激進而根本不在乎風險控制,也不關注市場的變化與經濟發展模式的轉變。房地產行業應該盡快告別規模擴張路線,根據市場變化與發展要求積極探索新的發展模式。

來源:21世紀經濟報道


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