[易居研究院]11月商品住宅銷售面積連降5個月, 國內貸款占房企到位資金的比例創歷史新低

 二維碼 2
來源:中房網

以下內容節選自

易居月報之

【全國房地產業報告】

??核心觀點

??房企新開工積極性進一步走弱,11月單月房地產開發投資已連降3個月,1-11月房屋新開工面積降幅進一步擴大。11月單月房地產開發投資額同比下降4.3%,已連降三個月,本月降幅收窄1.1個百分點。1-11月份,房屋新開工面積同比下降9.1%,相比2019年同期下降10.9%,主要受部分房企融資困難和經營風險持續發酵,商品房銷售量下降,疊加單位施工成本仍處于高位,房企新開工積極性進一步走弱。

??11月住宅銷售面積連降5個月,西部、東北地區商品房價格持續下跌。11月單月商品房銷售面積同比下降14.0%,其中住宅銷售面積同比下降16.3%,連降5個月,11月降幅收窄7.8個百分點。分地區來看,西部地區商品房成交均價同比下跌0.5%,連跌3個月,東北地區則同比下跌3.8%,連跌6個月。

??房企國內貸款同比連續6個月下降,國內貸款占房企到位資金的比例創歷史新低。1-11月份,國內貸款21640億元,下降10.8%,11月降幅持續擴大,已連續6個月持續下降,國內貸款占房企到位資金比例從今年2月開始持續回落,11月該百分比降至11.8%,創歷史新低。

??房地產政策開始回暖。為避免房地產出現硬著陸,房地產調控底部已現,政策開始回暖,除了支持購房者剛需和改善性需求外,還將會進一步放松對房企的正常開發、融資等需求,房地產行業預期有望改善。

??1-11月土地成交面積同比下降11.2%,

??成交均價同比增長17.7%

??1、1-11月全國土地購置面積同比下降11.2%,11月單月同比下降12.5%

??2021年1-11月份,房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米,同比下降11.2%,降幅較1-10月基本持平。單月數據來看,11月房企土地購置面積2463萬平方米,同比下降12.5%。

??從土地購置面積增速走勢看,2016年9月份降幅開始收窄后,曲線持續上行,到2017年初重新回到正增長,2017年同比增速震蕩提高。2018年初,土地購置面積同比增速跳水,二季度后逐漸走高。2019年初,土地購置面積同比增速大幅跳水,二季度后降幅逐漸收窄。受疫情影響,2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降,3月份后隨著全國復工復產,各地土地出讓節奏加快,土地購置面積同比降幅持續收窄,下半年地市降溫,降幅持續小幅擴大。

??2021年1-2月,由于去年同期的低基數,全國土地購置面積同比增速創2012年以來新高,3月后增速持續回落,5月由正轉負,6-11月降幅在-10%左右震蕩。截至11月末,二輪土拍收官,11月月內有深圳、南京、蘇州等6個重點城市進行了三輪土拍,且部分三四線城市成交量也有所增加。

1


??2、1-11月全國土地購置均價同比增長17.7%

??2021年1-11月,全國房地產開發企業土地購置均價7940元/平方米,同比增長17.7%,1-10月為同比上漲12.6%。11月全國土地購置均價同比漲幅繼續小幅擴大,主要二三線城市加大了優質地塊供應,成交量占比有所增加,拉高均價。


2


??11月單月房地產開發投資已連降3個月,

??1-11月房屋新開工面積降幅進一步擴大

??1、1-11月全國房地產開發投資同比增長6.0%,住宅投資同比增長8.1%

??1-11月份,全國房地產開發投資137314億元,同比增長6.0%;比2019年1—11月份增長13.2%,兩年平均增長6.4%。其中,住宅投資103587億元,增長8.1%。單月數據來看,11月房地產開發投資額同比下降4.3%,已連降三個月,本月降幅收窄1.1個百分點。

??從結構來看,住宅投資同比增長8.1%,辦公樓投資同比下降6.0%,商業營業用房投資同比下降3.1%。受庫存量過大影響,商業營業用房和辦公樓分別自去年2月和9月以來加速回落,已連降3個月,其中商業營業用房和辦公樓降幅更是分別擴大1.2和1.3個百分點。


3


??2、1-11月房屋新開工面積同比下降9.1%,降幅擴大了1.6個百分點

??1-11月份,房屋新開工面積182820萬平方米,同比下降9.1%,相比2019年同期下降10.9%。其中,住宅新開工面積135017萬平方米,下降8.4%,相比2019年同期下降10.8%。3月以來全國累計房屋新開工面積同比增速快速回落,7月由正轉負,11月降幅擴大了1.6個百分點,主要受部分房企融資困難和經營風險持續發酵,商品房銷售量下降,疊加單位施工成本仍處于高位,房企新開工積極性進一步走弱。


4


??11月住宅銷售面積連降5個月,

??西部、東北地區商品房價格持續下跌

??1、1-11月全國商品房銷售面積同比增長4.8%,11月住宅銷售面積單月同比下跌16.3%,降幅較上月收窄7.8個百分點

??1-11月份,商品房銷售面積158131萬平方米,同比增長4.8%;比2019年1-11月份增長6.2%,兩年平均增長3.1%。其中,住宅銷售面積增長4.4%,辦公樓銷售面積增長2.0%,商業營業用房銷售面積下降2.6%。單月數據來看,11月商品房銷售面積同比下降14.0%,其中住宅銷售面積同比下降16.3%,連降5個月,11月降幅收窄7.8個百分點。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看,2016年年初大幅回升,5月以后增速逐步趨穩回落,全年基本保持20%以上增速,2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩,全年同比微降0.1%。受疫情影響,2020年1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降,3月后隨著各地房企復工復產,商品房銷售逐漸恢復正常,同比降幅持續收窄, 11月同比轉增,全年商品房銷售面積同比增長2.6%。

??2021年1-2月,由于去年同期的低基數,全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上,3月以來增速持續回落。隨著去年同期基數的提高,且當前房地產市場大幅降溫勢態仍在持續,購房者觀望情緒濃厚,預計全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續回落,明年一季度會轉跌。


5


??分地區來看,1-11月,東部地區商品房銷售面積65044萬平方米,同比增長5.8%;中部地區商品房銷售面積44727萬平方米,增長9.0%;西部地區商品房銷售面積42515萬平方米,增長1.2%;東北地區商品房銷售面積5844萬平方米,下降7.5%。

??東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升,且漲幅最大,最先于2016年4月達到本輪行情最高點,其后震蕩下行,于2018年初進入負區間,2019年2月年初異動降幅擴大,3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區銷售面積同比大幅下降,3月份后降幅持續收窄,8月轉增,全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區銷售面積同比大幅增長114%,3月以來增速持續回落。

??中部地區2016年初大幅回升,全年小幅震蕩,基本保持30%以上的增速,2017年3月開始震蕩下行,2019年2月年初異動進入負區間,此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區銷售面積同比降幅最大,主要是2月湖北省基本處于停工停產狀態,3月后同比降幅逐漸收窄,全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月,中部地區銷售面積同比增長104%,3月以來增速持續回落,11月增速連續半年反超東部地區,是四個地區中最高的。

??西部地區2016年初有所回升,此后增速小幅震蕩下行,2017年年初再次大幅回升,此后持續震蕩下行。2020年1-2月西部地區銷售面積同比大幅下降,3月后降幅逐漸收窄,10月轉增,全年小幅增長2.6%。2021年1-2月,西部地區銷售面積同比增長95.1%,3月以來增速持續回落,預計接下來幾個月會由增轉降。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行,2018年年初有所回升,此后開始震蕩下行,并于2018年6月開始進入負區間,2019年6月至年底降幅持續小幅收窄。2020年1-2月東北地區銷售面積同比大幅下降,3月份后降幅逐漸收窄,全年下降5.8%。2021年1-2月,東北地區銷售面積同比增長82%,3月以來增速持續回落。1-11月,東北地區商品房成交面積同比下降7.5%,是四類地區中唯一下降的,已連降3個月,東北地區樓市持續低迷。


6


??2、1-11月住宅新開工面積與銷售面積的比值繼續下跌

??新開工面積反映的是未來的樓市供應,假設未來一段時間維持目前的銷售水平,則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看,2012年隨著樓市的降溫,比值大幅下降,2013年年初季節性異動后繼續下降,至2015年年底跌破1。2016年和2017年,比值均在1以下小幅震蕩,即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低,房企開始補庫存,新開工面積與銷售面積的比值回升到1以上,并持續走高,維持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月,受疫情影響,新開工與銷售面積比值下降,3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄,此比值重新轉為上升,4-7月比值在1.2附近小幅震蕩,8月份后連續小幅下降。

??2021年1-2月,由于住宅新開工面積的增速(0.69)遠小于銷售面積的增速(1.08),新開工與銷售面積比值大幅下降至0.82,3月以來該比值持續小幅上升,8月上升至0.99,9-11月連續下降,11月下降至0.97。


7


??3、1-11月全國商品房成交均價同比漲幅持續收窄,西部、東北地區商品房價格持續下跌,“限跌令”無法讓房價止跌回升

??1-11月,全國商品房成交均價10224元/平方米,同比上漲3.5%,相比1-10月增速回落0.7個百分點。其中住宅成交均價10463元/平方米,同比上漲4.7%;商業營業用房成交均價同比基本持平;辦公樓成交均價同比下降4.9%,降幅進一步擴大。

??分地區來看,東部地區漲幅最高為5.7%,中部地區上漲1.9%,西部地區同比下跌0.5%,連跌3個月,東北地區則同比下跌3.8%,連跌6個月。

??今年8月岳陽首次發布限跌令以來,目前已有20多個城市先后發布了“限跌令”,但限跌側面證實了當前房價持續下行的壓力,使購房者對未來房價的預期更加悲觀,觀望情緒進一步加深甚至蔓延至全國,開發商為了緩解現金流壓力,在其他城市繼續降價促銷,“限跌令”無法讓房價止跌回升,反而使部分城市房地產市場陷入了“惡性循環”。


8


??11月末商品房待售面積環比基本持平,

??商品房現房存銷比環比增長2.3%

??1、11月末商品房待售面積環比基本持平

??2021年11月末,商品房待售面積50165萬平方米,比10月末相比基本持平。從三類物業的待售面積走勢來看,住宅待售面積2016年初達到最高點,此后3年多來一直震蕩下降,2019年年末以來住宅待售面積不再持續下降,進入相對平穩的狀態,2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%,3月以來持續震蕩下降,11月末環比下降0.4%。商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降,5月以來小幅上升,2021年11月末環比下降0.4%。辦公樓待售面積2017年初達到最高點后,基本維持橫盤走勢,2021年11月末環比下降0.2%。


9


??2、11月末全國商品房現房存銷比為26.7月,環比增長2.3%

??現房存銷比以“待售面積/現房銷售面積”的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局,其中待售面積指代現房可售面積;而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。

??根據商品房分物業的現房存銷比計算可知,2012年以來,商品住宅現房存銷比走勢相對平穩,存銷比要遠低于商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處于歷年最高水平,其中住宅去化周期基本在20個月左右,辦公物業去化周期在2015年年初達到54個月,2015年平均也在46個月左右,商業物業去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

??歷史數據來看,全國住宅去化周期的最高點是2015年12月,正是由于2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標,地方紛紛推出了去庫存具體措施,尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施,大大促進了二三四線城市去庫存,取得了重大成果。

??2021年11月末,全國商品房現房存銷比為26.7月,環比增加2.3%。其中,住宅現房存銷比為16.6月,較上月增長1.4%;辦公樓現房存銷比為45.0月,環比增長1.0%;商業營業用房現房存銷比為57.4月,環比上升5.5%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行,2020年6月后開始下滑,今年4月以來持續在45-46個月區間震蕩;商業營業用房2018年9月以來持續震蕩上升,2020年四季度和2021年一季度小幅下降,二季度以來持續小幅上升,11月出現了翹尾現象;住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行,2020年初以來一直在16-18個月之間小幅震蕩。


11


??房企國內貸款同比連續6個月下降,

??占房企到位資金的比例創歷史新低

??1-11月份,房地產開發企業到位資金183362億元,同比增長7.2%;比2019年1—11月份增長14.2%,兩年平均增長6.9%。其中,國內貸款21640億元,下降10.8%;利用外資90億元,下降41.6%;自籌資金59378億元,增長4.8%;定金及預收款67156億元,增長17.0%;個人按揭貸款29633億元,增長9.8%。

??從月度累計情況看,自2016年3月份大幅回升至正增長區間后,此后幾個月房地產開發企業到位資金同比增速基本平穩,始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落,年底下行至8%附近。2018和2019年,曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響,2020年2月曲線大幅下行,3月份后持續上行,7月由降轉增,全年增長8.1%。

??2021年1-2月,由于去年同期的低基數,房企到位資金同比大幅增長51.2%,3月以來增速持續回落,11月回落至7.2%,細究11月,定金及預收款增速最高,主要是今年1-11月商品房銷售額增速較高;1-11月國內貸款同比降幅進一步擴大至-10.8%。

??可以看到,在房企融資持續收緊和房屋銷售不斷下滑的情況下,房企到位資金中的房企自籌資金自2021年一季度以來增速持續收窄,1-11月同比增速僅為4.8%;國內貸款自6月開始進入下降通道,1-11月降幅持續擴大,已連續6個月持續下降,國內貸款占房企到位資金比例從今年2月開始持續回落,11月該百分比降至11.8%,創歷史新低。雖然貨幣放松信號已現,個人住房貸款開始放松,房企資金加速回籠,現金流壓力逐步舒緩,但部分民營房企的經營風險仍在持續發酵,銀行針對這類房企仍會保持謹慎態度。


12

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看,根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況,當企業到位資金增速大于開發投資增速時,預示著房地產市場步入較快發展通道,而當前兩曲線自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初異動,1-3月份再次交叉,此后開口較大,基本平穩。2017年開口逐漸縮小,年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始,房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速,兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月,開發企業到位資金同比增速時隔3年再次超過房地產開發投資同比增速,2021年1-11月二者差值為1.2個百分點,差值已連續8個月收窄,房地產市場發展降溫勢態明顯。

13


??房地產政策開始回暖

??2021年1-11月,由于去年同期的低基數,房地產業部分指標仍呈正增長,但1-3月以來增速均持續回落,部分指標已連降數月,其中,房地產開發企業土地購置面積同比下降11.2%,成交均價同比上漲17.7%;房地產開發投資同比增長6.0%,房屋新開工面積同比下降9.1%;商品房銷售面積同比增長4.8%,成交均價同比上漲3.5%;房企到位資金同比上升7.2%,國內貸款同比下降10.8%;11月末商品房現房待售面積環比基本持平。

??12月8日召開的中央經濟工作會議明確,要堅持“房住不炒”的定位,加強預期引導,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

??為避免房地產出現硬著陸,房地產調控底部已現,政策開始回暖,除了支持購房者剛需和改善性需求外,還將會進一步放松對房企的正常開發、融資等需求,房地產行業預期有望改善。在金融市場不確定性增多的不利局面下,“房住不炒”的原則并未改變,部分有經營風險的房企將會持續“出清”,目前政策上出現的微調回暖,傳導仍需要一定的過程,且政策力度仍顯不夠,預計未來會繼續加碼,房地產市場指標仍將繼續探底。

數據來源

國家統計局、易居研究院

執筆人  

上海易居房地產研究院   研究員   湯懷英


地址:貴陽市觀山湖區會展城A區G座707室
聯系電話:0851-85817864(85831918)